Покупка жилья. Фото: Александр Латкун / imageBROKER / Forum

Покупка жилья. Фото: Александр Латкун / imageBROKER / Forum

Если вы живете в Польше, то наверняка задавались вопросом: можно ли вообще купить здесь недвижимость? Стоит ли спешить? Все зависит не только от возможностей потенциального покупателя, но и от ситуации на рынке, который сейчас переживает не самые благоприятные для покупки времена. Но, похоже, в ближайшее время ничего не изменится.

Кредиты не только для поляков

В последние годы наблюдается невероятно интенсивный рост польского рынка недвижимости. За 2021 год в общей сложности было заключено более 700 тысяч сделок купли-продажи недвижимости (для сравнения: в 2015-м их было 400 тысяч). 2022 год был существенно хуже в экономическом плане (в значительной мере из-за войны России против Украины) , однако и его показатели заметно превышали многолетнее среднее значение. Тогда количество сделок по покупке жилья перевалило за 500 тысяч. В 2023-м мы наблюдаем постепенное возвращение к буму 2020–2021 годов, особенно благодаря новой программе поддержки жилищного строительства. Резкий рост числа сделок (примерно на 40 % в сравнении с 2019 годом) в пандемию коронавируса был обусловлен, в частности, практически нулевыми процентными ставками, которые существенно повысили кредитоспособность покупателей. В 2022 году эти ставки увеличились, что ударило по спросу.

По мере роста количества сделок растут и цены на недвижимость. В больших городах на протяжении нескольких лет они поднялись в среднем на несколько десятков процентов! Подавляющее большинство сделок проводится с использованием банковского кредита. Однако это не означает , что иностранцы лишены доступа к жилью. Совсем наоборот.

Подать заявку на ипотечный кредит в Польше может любой иностранец , имеющий разрешение на временное или постоянное пребывание.

В целом в процессе покупки жилья для иностранцев действуют те же правила , что и для поляков. Существуют лишь два исключения: покупка недвижимости в так называемой приграничной зоне, для которой необходимо согласие МВД, и приобретение сельскохозяйственной земли. Второе исключение касается и поляков, в связи с законом, который вступил в силу почти 10 лет назад. Он ограничивает продажу сельскохозяйственных земель тем, кто не занимается сельским хозяйством (правда, постоянно либерализуется).

Каждый банк придерживается своих правил касательно документов , которые требуются от иностранцев. В их пакет может входить регистрация на территории Польши, подтверждение доходов в Польше, номер PESEL, Идентификационный номер физического лица в Польше. справка из иностранного банка , в котором открыт счет. В некоторых банках иностранцы могут получить кредит с более низким, чем для поляков, показателем LTV (loan to value — то, какой процент от стоимости недвижимости составляет кредит). Сейчас максимальный LTV в Польше — 80 %, некоторые банки снижают его для иностранцев, например, до 60 %.

Поэтому , если вы задумываетесь о покупке недвижимости, стоит обратиться к кредитному консультанту, который разбирается в процессе подачи заявлений и получения кредитов иностранцами.

Программы поддержки

В Польше действуют различные программы поддержки тех , кто планирует приобрести жилье. Они предназначены и для иностранцев. Стоит обратить внимание на две программы: «Ипотечный кредит без собственного вклада» и «Безопасный кредит под 2 %».

Первая дает возможность получить кредит , независимо от того, располагает ли потенциальный покупатель необходимой суммой, которую требуют банки. «Ипотечный кредит без собственного вклада» предлагают несколько польских банков, в частности PKO BP, Santander, Pekao SA и Alior Bank. Эта программа подкреплена гарантиями Банка национального хозяйства на максимальную сумму 20 % от стоимости кредита. Однако есть несколько условий: например, это должна быть первая недвижимость покупателя. Аналогичные требования предъявляются к иностранцам, поэтому достаточно, чтобы они выполняли условия, которые устанавливает банк при обычной процедуре получения кредита.

Вторая программа — «Безопасный кредит под 2 %». Она действует с июля 2023 года , и тоже доступна иностранцам.

Благодаря программе можно получить льготные условия по жилищному кредиту с фиксированной процентной ставкой 2 % (плюс маржа банка) на десятилетний срок действия кредитного договора. Остальную часть процентов в течение этого периода выплачивает государство.

Если говорить об иностранцах , им необходимо легально находиться на территории страны и соответствовать тем условиям кредитования, которые выдвигает тот или иной банк.

Но есть и обратная сторона медали. Расширение программы «Безопасный кредит» , в частности, на украинцев, привело к новой волне антимигрантских высказываний, главным образом, со стороны польских националистических партий. О программе много говорилось и в ходе предвыборной кампании , в том числе, во время дебатов с участием лидеров главных избирательных списков. Однако, как показали выборы, такие настроения в польском обществе не слишком популярны: «Конфедерация», многие представители которой хотели бы исключить из программы иностранцев (а также изменить условия пенсионных выплат), набрала около 6 % голосов, а значит не сможет оказать существенное влияние на решения правительства.

Сейчас , по завершении выборов, наиболее правдоподобный сценарий — это формирование оппозиционного правительства, ведущую роль в котором будет играть Гражданская коалиция. Во время предвыборной кампании лидер оппозиции Дональд Туск обещал, в частности, запустить программу жилищного кредитования под 0 % для молодежи, покупающей квартиры. Кроме того, левые партии (они, вероятно, тоже войдут в состав правительства) представили амбициозную жилищную программу, предусматривающую, среди прочего, строительство 300 тысяч дешевых муниципальных квартир. Пока рано учитывать эти предложения, прогнозируя изменения на рынке недвижимости. Однако они служат ориентиром для тех, кто планирует покупать жилье — несмотря на смену власти, поддержка тех, кто хочет жить в собственном доме или квартире, будет продолжаться.

Борьба за жилье

Рынок жилья всегда оставался чрезвычайно важной , хотя и сложной темой, которой пытались заниматься польские политики. Дефицит жилья был острой проблемой еще в 70-х годах ХХ века. Государство не только делало крупные инвестиции — возникали также различные идеи финансовой поддержки семей. Например, были популярны так называемые «жилищные сберкнижки» для долгосрочных накоплений на покупку квартиры. Но это мало что меняло.

В 2007 году была запущена первая крупная государственная жилищная программа поддержки «Самостоятельная семья» (Rodzina na swoim). Если коротко , она предусматривала государственные доплаты к ипотечным кредитам на первое собственное жилье. Согласно исследованиям, в Польше тогда не хватало более 1,1 миллиона квартир. Примечательно, что с 2007 года в стране было построено более 2 миллионов квартир, а число проживающих здесь поляков снизилось почти на 300 тысяч.

Количество квартир в Польше (оно уже больше 15 миллионов) почти на 800 тысяч превышает число домохозяйств. Означает ли это , что сегодня не существует проблем с жильем? Нет!

Есть четыре причины такой ситуации.

Первая — сокращение числа людей в домохозяйстве. Все больше поляков , особенно молодых, хотят жить отдельно. Это порождает дополнительный спрос на рынке, не наблюдавшийся еще 10–15 лет назад.

Вторая причина — наплыв иностранцев. До полномасштабной войны РФ против Украины в Польше проживало от нескольких сотен тысяч до 1 ,5 миллиона украинцев (это была переменная цифра, поскольку часть людей возвращалась в Украину, часть приезжала в Польшу). К этому необходимо прибавить несколько сотен тысяч других иностранцев , которые приехали сюда на учебу , но остались на более долгий срок. В настоящее время в Польше, по оценкам экспертов, находится приблизительно 2,5–3 миллиона иностранцев, что уже создает сильное давление на рынок жилья.

Третья причина — стремительный рост цен на недвижимость , отчасти ставший следствием покупки жилья в качестве инвестиций, а не для личных нужд. В 2022 году только 30 % квартир, приобретенных в Польше, было куплено для собственной семьи, а не ради заработка! Таким образом, люди живут в съемных квартирах, часто не имея возможности заработать достаточно, чтобы хватило на приобретение недвижимости.

Наконец , четвертая причина — это огромная миграция населения в большие города. По данным Главного статистического управления , в 2020 году 12 % квартир и домов в Польше пустовало — главным образом, в сельской местности. Зато в городах — ощутимый дефицит жилья. Его причина заключается в отсутствии работы в польской провинции.

Перевод Сергея Лукина

Цезарий Щепаньский profile picture

Цезарий Щепаньский

Все тексты автора

Читайте также